As novas orientações resultam de uma recomendação macroprudencial do Banco de Portugal (BdP) que substitui uma anterior, de 01 de julho de 2018.
O novo documento define quais são os critérios mínimos a que os bancos têm de atender quando avaliam a capacidade de um cliente pagar um empréstimo antes da aprovação do financiamento.
Eis algumas perguntas e respostas sobre as novas regras.
A quem se aplicam estas regras?
A recomendação do BdP dirige-se a todas as instituições de crédito e sociedades financeiras com sede ou sucursal em Portugal, devendo ser seguida pelas entidades que estão autorizadas a conceder crédito no país pelo supervisor bancário.
As instituições devem aplicar critérios de gestão de risco adequados em todas as operações de crédito e, de acordo com a recomendação, têm de assegurar que dispõem dos meios adequados para implementar as orientações.
Quais são as principais alterações?
O BdP fez quatro alterações principais à recomendação de 2018.
Uma primeira diz respeito à percentagem do rendimento líquido mensal que um cliente pode alocar ao pagamento das prestações, que baixa de 50% para 45%.
O período máximo para o pagamento das prestações passa a ser de 40 ou 35 anos, continuando a variar em função da idade do devedor, mas apenas com dois escalões, em vez de três.
O BdP continua a recomendar que os bancos não concedam créditos à habitação destinados à compra, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente superiores a 90% do valor do imóvel e de 80% no caso de créditos à habitação destinados a outras finalidades. No entanto, da recomendação desaparece a regra que permitia aos bancos emprestarem a 100% quando estivesse em causa a compra de um imóvel detido pelo próprio banco.
O banco central decidiu ainda que a recomendação deixa de fora do seu âmbito os contratos de locação financeira de bens imóveis (‘leasing’ imobiliário), apenas mantendo no seu perímetro a locação financeira de bens móveis (como automóveis).
Qual é o objetivo das novas regras?
O banco central pretende assegurar a estabilidade do sistema financeiro e evitar o endividamento excessivo dos cidadãos particulares e, como o supervisor detetou alguns riscos nos valores, no ritmo da concessão de crédito à habitação e no perfil dos clientes bancários, decidiu ajustar as regras para evitar problemas futuros.
No último ano e meio, houve um crescimento da concessão de crédito, os preços das casas aceleraram, verificou-se um aumento do rendimento disponível das famílias e como se perspetiva uma maior propensão para a concessão de empréstimos, o banco central quis atuar preventivamente, enquadra a vice-governadora do banco central Clara Raposo, num podcast oficial da instituição.
Observa-se também “um aumento da proporção de compradores de primeira habitação mais jovens, tipicamente associados a rendimentos mais baixos, e um reforço do recurso ao crédito para financiar a aquisição de habitação” que justifica um ajustamento das regras, refere o BdP.
O que muda na taxa de esforço?
A percentagem máxima do rendimento das famílias que pode ficar destinada ao pagamento do empréstimo da casa baixa de 50% para 45%. Este limite é calculado num cenário de maior esforço, em que há um agravamento das taxas de juro em 1,5 pontos percentuais.
O limite é calculado tendo em conta todas as responsabilidades de um cliente particular, englobando as eventuais prestações de todos os empréstimos de uma pessoa.
No podcast do BdP, a vice-governadora admite que esta alteração faça com que algumas famílias optem por comprar um imóvel ligeiramente mais barato.
Na recomendação, o BdP explica que esta redução pretende “conter o aumento do endividamento das famílias” e “reforçar a prudência na avaliação da capacidade financeira dos mutuários para o cumprimento das obrigações”.
Há exceções relativamente à taxa de esforço?
Sim. Em determinados casos, os bancos podem aprovar um crédito que prevê uma prestação com uma taxa de esforço superior a 45%.
As regras anteriores já permitam exceções, divididas por subcategorias, sendo que, a partir de agora, continuarão a existir exceções, podendo os bancos permiti-las em 10% dos créditos concedidos.
Com isso, o BdP pretende “preservar alguma flexibilidade para as instituições na aplicação” do limite dos 45%, “permitindo considerar outros mitigantes de risco que sejam justificadamente relevantes para a avaliação da solvabilidade dos mutuários”, justifica o banco central no texto da recomendação.
O que muda nas maturidades dos empréstimos?
Até agora, havia três escalões: o empréstimo concedido aos jovens até aos 30 anos podia ter uma maturidade de até 40 anos, na faixa etária acima de 30 e até 35 anos, o pagamento podia durar até 37 anos, e acima dos 35 anos a duração máxima podia ser de 35 anos.
Agora, passam a existir apenas dois escalões: as pessoas até aos 35 anos poderão pedir um empréstimo com uma maturidade de 40 anos, e as pessoas com mais de 35 anos podem pagar as prestações, no máximo, durante 35 anos.
A maturidade média tem sido de 30 anos, segundo dados do BdP.
As novas regras só se aplicam aos créditos habitação?
Não. A recomendação aplica-se quer aos novos contratos de crédito destinados à habitação (onde se inclui a compra de casa para habitação própria e permanente), quer aos créditos ao consumo.
No caso do crédito ao consumo, também há limites à maturidade dos empréstimos?
Sim. A recomendação prevê que o período máximo de cada novo contrato de crédito pessoal não possa ser superior a sete anos.
No caso dos créditos pessoais concedidos para as finalidades de educação, saúde e transição energética, a maturidade pode ir até dez anos.
Nos contratos de crédito automóvel, aplica-se o mesmo prazo, de dez anos.
A que situações se aplicam estas novas regras?
As alterações aplicam-se aos contratos de crédito cuja avaliação de solvabilidade do cliente bancário aconteça a partir de 01 de agosto.
A recomendação de 2018 aplica-se até 31 de julho, “a todos os contratos cuja avaliação da solvabilidade ocorra até essa data”, salvaguarda a recomendação.
O Banco de Portugal ouviu entidades externas antes de alterar as orientações?
Sim. Segundo a informação publicada no site do BdP, o supervisor bancário “consultou a Associação Portuguesa de Bancos (APB), a Associação Portuguesa de Leasing, Renting e Factoring (ALF), a Associação de Instituições de Crédito Especializado (ASFAC) e a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (DECO)”, bem como o Banco Central Europeu (BCE), o Comité Europeu do Risco Sistémico (CERS) e o Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF), do qual estão representadas a a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF).
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