No ano passado, “a taxa de esforço estimada para a aquisição de uma habitação de dimensão mediana por um trabalhador com salário médio atingiu 73,5% no Norte, face a 52,5% em 2011”, e no Porto, Póvoa de Varzim e Espinho, “a aquisição de habitação aproximava-se ou ultrapassava praticamente a totalidade do rendimento disponível de um trabalhador com salário médio”, de acordo com o novo relatório Norte Estrutra, elaborado pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte (CCDR-N).
De acordo com a CCDR, “a principal conclusão do estudo é que a pressão recente sobre os preços da habitação no Norte resulta menos de uma escassez absoluta de alojamentos e mais de desalinhamentos territoriais entre a oferta mobilizável e a procura, bem como da reduzida disponibilidade efetiva de parte do ‘stock’ habitacional existente”.
Segundo a entidade presidida por Álvaro Santos, “o boletim evidencia, também, um agravamento significativo das condições de acessibilidade à habitação, sobretudo nos territórios urbanos mais dinâmicos”.
“Entre 2011 e 2025, o valor mediano da avaliação bancária no Norte aumentou 128%, com uma aceleração expressiva no último ano, de 16,8%”, uma subida “territorialmente assimétrica, com níveis e crescimentos mais elevados na Área Metropolitana do Porto e no Cávado do que nas sub-regiões de menor densidade populacional”.
Em 2025, “o ‘stock’ habitacional do Norte atingiu cerca de 1,94 milhões de alojamentos, mais 13,2% do que em 2001, correspondendo a 1,35 alojamentos por agregado doméstico”, dados que “demonstram que, em termos agregados, a região não registava uma escassez física global de habitação”, mas parte relevante deste ‘stock’ não estava disponível para o mercado de residência permanente.
De acordo com o documento, “considerando apenas a oferta mobilizável — residências habituais e alojamentos vagos para venda ou arrendamento — existiam cerca de 4,8% mais alojamentos disponíveis do que agregados, revelando uma margem reduzida à escala regional”.
“Em 2024, na Área Metropolitana do Porto e no Cávado, existiam apenas cerca de 2% a 4% mais alojamentos disponíveis do que agregados, valores próximos de situações de saturação do mercado. Em contraste, nas sub-regiões de menor densidade populacional, a disponibilidade era bastante superior, com cerca de 12% a 13% mais alojamentos disponíveis do que agregados”, aponta a CCDR-Norte.
O boletim destaca também que o Norte se afirmou como “o principal polo da construção habitacional em Portugal”, com 47,1% dos fogos construídos no país entre 2015 e 2025, mas “o volume anual de nova construção manteve-se significativamente abaixo dos níveis observados na primeira década do século”.
Quanto à reabilitação, “continuou a ter um papel residual na mobilização do ‘stock’ existente”, já que “entre 2014 e 2025, as obras de requalificação cresceram apenas 12,7%, muito abaixo do crescimento da construção nova, que aumentou cerca de 170% no mesmo período”.
Do lado da procura, “a dinâmica do mercado foi dominada pela mobilidade residencial”, e em 2024 e 2025, “anos de maior aceleração dos preços, o número de transações de alojamentos foi, respetivamente, 6,6 e 4,5 vezes superior à criação de novos agregados domésticos, evidenciando que a procura resultou sobretudo de mudanças de habitação entre famílias já existentes”.
Para a CCDR, “estes resultados reforçam a importância de políticas públicas territorialmente diferenciadas”, e que o reforço da oferta “por si só, não é suficiente para mitigar as tensões existentes”.
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