Afinal, o que é a usucapião e em que situações alguém pode adquirir a propriedade de um imóvel através do uso? Como funciona este regime em Portugal? O Bastonário da Ordem dos Notários, Jorge Batista da Silva, esclareceu, em resposta ao Notícias ao Minuto, sete dúvidas que surgem sobre este tema:
1 – O que é a usucapião?
“A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel através da sua posse durante um longo período de tempo. Isto significa que uma pessoa que utiliza um imóvel como se fosse seu, de forma pública, pacífica e contínua, durante o tempo previsto na lei, pode vir a tornar-se proprietária desse imóvel.”
2 – Quem pode invocar a usucapião?
“Pode invocar a usucapião quem tenha possuído o imóvel como verdadeiro proprietário durante o prazo legal e reúna todos os requisitos exigidos. Não basta viver ou utilizar um imóvel. É necessário demonstrar que sempre atuou como dono, assumindo essa posição perante todos. Os herdeiros também podem beneficiar da posse exercida pelos seus familiares. O tempo de posse pode ser somado. Exemplo: se os pais possuíram um imóvel durante 19 anos e, após a sua morte, os filhos continuarem a possuí-lo, bastará mais um ano para completar um prazo de 20 anos.”
3 – Quanto tempo é necessário?
“O prazo depende das circunstâncias de cada caso. Nos casos mais frequentes, quando não existe título nem registo da posse, são necessários:
- 15 anos, se a posse tiver sido exercida de boa-fé;
- 20 anos, se a posse tiver sido exercida de má-fé.”
4 – Que requisitos têm de estar reunidos?
“Para existir usucapião, a posse deve ser:
- Pública – exercida de forma visível e conhecida por todos;
- Pacífica – sem violência nem oposição;
- Contínua – mantida ao longo do tempo, sem interrupções relevantes;
- Em nome próprio – com a intenção de agir como verdadeiro proprietário.
Na prática, isso pode traduzir-se em comportamentos como:
- realizar obras e reparações;
- conservar o imóvel;
- pagar os encargos relacionados com o prédio;
- utilizar o imóvel como se fosse efetivamente seu.”
5 – Um arrendatário pode tornar-se proprietário da casa onde vive?
“Em regra, não. Quem vive num imóvel ao abrigo de um contrato de arrendamento reconhece que o proprietário é outra pessoa. Por isso, o tempo de ocupação enquanto arrendatário não conta para efeitos de usucapião. Apenas em situações muito excecionais, previstas na lei, poderá começar a contar um prazo de usucapião.”
6 – Como provar a usucapião?
“Quem pretende invocar a usucapião deve demonstrar que exerceu a posse durante o tempo exigido e que essa posse reuniu todos os requisitos legais. Entre as provas mais utilizadas encontram-se:
- testemunhas que confirmem a posse ao longo dos anos;
- comprovativos do pagamento de impostos, taxas ou outras despesas relacionadas com o imóvel;
- faturas de obras, reparações ou melhoramentos;
- fotografias, documentos ou outros elementos que demonstrem a utilização continuada do imóvel como proprietário.”
7 – Como é formalizada a usucapião?
“Quando estão reunidos os requisitos legais, a situação pode ser formalizada através de uma escritura de justificação realizada perante um notário. Antes da escritura, pode ser necessário notificar os proprietários que constam do registo predial, por carta ou, quando tal não seja possível, através de editais publicados na Conservatória do Registo Predial e na Junta de Freguesia da localização do imóvel. Decorridos 30 dias após essa notificação, poderá ser celebrada a escritura de justificação. Nessa escritura, a pessoa que invoca a usucapião declara como adquiriu o imóvel e três testemunhas confirmam esses factos. Posteriormente, é publicado um extrato da escritura num jornal local. Se não existir oposição nos 30 dias seguintes, pode ser pedido o registo da propriedade na Conservatória do Registo Predial. Só depois desse registo a aquisição da propriedade passa a constar oficialmente do registo predial.”
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